深圳较场尾民宿小镇生存报告

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较场尾位于深圳东部的大鹏半岛，是寄托民宿集群突起的新兴游览目标地，有深圳“鼓浪屿”之称。它的谋划近况若何，有哪些乐成履历和危机？八月尾，中旅地标村落游览组共9人对较场尾举行了一成天的考查，访谈了约100名旅客和30家民宿，并连系了部门收集讯息，形成为了咱们如下的几点熟悉。

1、城中村的逆袭与第二次窘境

较场尾民宿小镇发轫于2007年，原是城中村，依靠切近海岸线的地舆上风，由外来的冲浪及帆板快乐喜爱者自觉革新民居用于谋划，渐渐吸引一些自由职业者参加，几年的时候内开设了数十家客栈，初具范围。因应2011年大运会水上活动项目园地及从属举措措施扶植，由当局划拨专项资金用于完美根本举措措施，大运会后较场尾民宿业迎来了暴发式的增加。

尔后，大鹏新区当局投入了1亿多元对这一片区举行革新进级，让往日脏乱封锁的小渔村，乐成逆袭为一个近者悦、远者来的游览热门。

较场尾事实有多火？据查询拜访，较场尾占地面积54公顷，现有民宿约35去濕氣足貼,0家，房间数总计2922间，2014年累计欢迎旅客已达800多万人次，2015年“五一”小长假时代，仅一晚就欢迎旅客近8000人，估计年旅客入住50万人次。较场尾民宿在游览旺季（4月至10月）都需提早预定，淡季也能到达5成的入住率。

较场尾的乐成逆袭，起首得益于其资本上风，是深圳东部沿海22处滨海沙岸中独一一处文化游览景点，坊间的说法是“中国独一紧贴海岸线且还没有被开辟的原生态村子”；其次是别致的产物，深圳被知乎网评为是最热中文化消费的都会，民宿确当热正对广泛年青的深圳人的口胃；最后是与周边资本的相辅相成，较场尾周边有大鹏所城、东山寺、艾维塔市民农园等游览项目，分歧产物的组合，让其和西涌比拟，具备一年四时有人气的上风。

较场尾的快速成长也激发了一系列问题，重要体如今海水与河流污染紧张、门路交通不胜重负、违建及平安隐患骤增、长处趋向致风气变味、各自为政且互不组团，是阻碍其成长的第二次窘境。虽然当局已投资1亿多元举行革新，包含污水处置、沙岸整治、总体结构、扶植立体泊车场等，也出台了《大鹏新区民宿办理法子》，但至今朝为止结果还不较着。按照查询拜访，旅客对付较场尾的评价为中等，打分在6分摆布（10分为满分）。吐槽点正是集中在海滩欠安和民宿体验两个问题上。

2、民宿与海，这么近，那末远

对付不少来较场尾的旅客而言，大海真的是又爱又恨。住在较场尾，大海近在脚下，听着海风品茗、唱歌、睡觉，无疑不是一件很夸姣的事变。但虽然较场尾临海，但沙岸比力狭小，且为浅滩，没法纵情的泅水。别的，2千米长的沙岸上，已有多量水上项目进驻，像水上自行车、摩托艇、快艇等，盘踞了很大了空间，全部沙岸没剩下几多空间给旅客了。

与丽江、阳朔类似，较场尾的民宿大多由村民自建的楼房革新而成，楼上是客房、天台，楼下是会客堂、自助厨房及勾当大院，出门就是大海。今朝，较场尾民宿已成为深圳人短途观光、休闲文娱、亲友老友集会的“后花圃”，人气乃至要跨越巨细梅沙。

较场尾的350间民宿，气概各别，按照掌柜的爱好而设计，有地中海、日式、韩式村落、简欧、后现代等多种气概。此中，以“小酒窝”、“叉叉纳里”、“旋木家”、“私奔驿站”、“海滨41号”、“华苑”、“机密花圃”等民宿较为知名。

较场尾的民宿按照与海的间隔可分为先后两排：

前排海景房，客房凡是能看到龙歧湾海景，但代价相对于最贵，海景房均价跨越800元。梦圆彼岸客栈三床房，节日价挂牌价到达1280元。除留宿以外，靠海民宿凡是还谋划酒吧、KTV、餐饮等内容，是较场尾最热烈的区域。

后排民宿相对于来讲比力恬静。为吸引旅客，前排靠区位，后排靠装修，按照装修的分歧水平，代价相差仍是挺大的，“美舍”装修精巧，尺度间房价在600元摆布，而“向左走”客房代价则在350元。

较场尾属于深圳城中村式的修建形态，无田无院，修建密度高。民宿气概多样，且档次良莠不齐：华苑营建的日式气概遭到了大师的一致好评；星满居以十二星座为主题设计，简略的图片装潢显得吸引力不足。同时为节流本钱，部门民老将很大的本钱耗费在进口花圃、会客堂及修建外观上，客房安插则短缺；每栋民宿一般有10~12间客房，每间房的面积在20㎡摆布，为节流空间，床铺有时会采纳榻榻米的情势。

较场尾民宿在留宿以外会供给各类各样的文娱举措措施，有烧烤、麻将、桌球、投影、游戏机、KTV等等，必要此外收费。但大部门的民宿不供给餐饮，沿海边的多个餐厅并没有太大特点，特点菜是海鲜和窑鸡，评价均一般，评分较高的餐厅举荐“间堂”，但也是公共口胃。

3、掌柜，在抱负与实际的边沿

掌柜是民宿主的代称，部门为原村民，另外一部门是但愿避开忙碌市区的青年人,他们一边想经由过程开民宿的方法来换一种阔别职场的方法糊口，一边还用来养家生活。

市场的火热也直接致使了民宿房钱的上涨。据领会，本年的房钱本钱已在客岁的根本上翻了一倍有余。这一方面让原居民获得了实惠，另外一方面也紧缩了民宿老板们的红利空间。原居民谋划，像“梦园彼岸”，开业一年就赚的盆满钵满。外来人承租，每栋房钱已很高，根基在2-5万/月。别的装修革新用度一般50~60万，两年需翻修一次。装修革新凡是必要斟酌到主题气概定位、天井（屋顶花圃）安插、室内空间朋分（客房数目是收入的保障）、和若何操纵临街或临海等大众空间展开贸易谋划。

房钱上涨，老板是不是另有利可图？总体来看，全部市场仍处于供小于求的阶段，掌柜们赚钱的仍是多，吃亏的是少少数。一般来说，只要周末满客根基上就可以把房钱抵消掉，剩下的还能红利几多，就要看掌柜们各显法术，供给更好地办事来获得了。

但和最起头的轻松赚钱纷歧样，如今的竞争压力增大，显现“外面的人想进来，内里的人想出去”的围城状态。作者曾在西涌碰见一名掌柜，说由于机会问题，最后很遗憾的没能在较场尾开店，那时嫌房租太贵，在夷由之时被他人先付了订金。

较场尾民宿的客人多数是熟人先容和转头客，也与美团、携程、柠檬网、去民宿等互联网平台有互助，但今朝都流于情势，团购价跟现场价至关。在旺季时辰，知名度高的民宿掌柜为了节省本钱，乃至不会介入网站预定，由于来较场尾的旅客与熟客就可以消化掉所有的客房。

较场尾的民宿在体验上仍然另有不少不尽人意的处所，我问掌柜们，为甚么大师不向台湾的民宿进修，把这份奇迹做得更好一些呢？缘由在于，大部门的外来谋划者与原居民签定的是8年的衡宇租赁合同，租期短，房钱又高，和台湾的地皮私有化比拟，要真正扎根在这里，把它当成本身的家同样，乃至做出文化品位来是很难的一件事变。

4、浪淘沙，看旅客的终极选择

到较场尾的客人都是奔着民宿来的。不少人喜好民宿，就是喜好它的新颖感和个性化，喜好坐在院子里的落拓，喜好与同龄人世的交换，喜好茕居都会角落里的小资糊口情调。按照《2014年国民游览消费举动查询拜访》入住旅店类型的选择主题旅店和民宿旅店的占33%，而偏向于星级旅店的降低到10%。一名旅客在其它采访中说：“固然大鹏这边也有旅店，也并无贵出太多，可能前提还会更酵素食品，好一些，但我仍是愿意居民宿。”

较场尾的客人来自天下各地，但以深圳上班族为主，凡是是家庭、情侣、朋侪、亲子的瓜葛，选在周六驱车到这里度假的。而过年前则多以公司、团队为主。经由过程查询拜访，来过的人对付近况较场尾的评价和指望可以归纳为：

1）硬件很棒。较场尾的民宿气概多种多样，可体验到的特点较多，选择余地大。虽然价位延续走高，但人们今朝仍然可以接管。

2）软件办事不可。《新周刊》杂志曾评说：台湾,最美的风光是人。较场尾与台湾民宿最大的差距也是人。较场尾不少掌柜只顾长处一端，凡是给人留下冷淡、坑人、不友爱的印象，与大师心目中热忱好客指望相去甚远。好比有旅客住店咨询周边哪家饭店的饭菜好吃，一个掌柜竟说出了不予举荐，怕客人吃坏了肚子找本身贫苦的辞让来。别的，部门掌柜将本身的糊口与欢迎客堂彻底融为一体，却不注重收拾，让人感受比力紊乱，缺少艺术感和情调。

3）评价最差的是海滩。较场尾的海滩窄，且太浅，沙质一般，不合适泅水。沿海烧烤摊位影响村容村貌，污染情况，缺少办理。别的，所城河的水质也差，很是影响景观。

4）周边业态整合坚苦，无互助意识。民宿和海边文娱项目、周边游览景区的接洽几近没有。海滩上的游乐项目仍是无序谋划的状况，且与民宿间没有任何互助。住在“梦园彼岸”，院子与海滩几近是零间隔，问可否接洽文娱项目，掌柜是本地人，仍是第一批开民宿的人，都说不克不及。

5）较场尾地舆位置优胜、资本组合杰出，住在这里还可以同时到大鹏所城、东山寺逛一逛。但空间狭小，已致使外来交通拥挤、泊车位不足，也是很让旅客烦心的事变。

经由过程一成天的查询拜访总结，旅客对付较场尾今朝的评价为中等。虽然评价一般，但仍是会有不少人前仆后继的选择到较场尾。“若是另有机遇，你会再来较场尾吗？”咱们随机问了几名旅客。“若是再出来玩的话，我可能不会再来较场尾……但若是朋侪没来过，我应当仍是会带他们去一次”，一名旅客如许答道。

今朝的游览行业，产物的更新速率还跟不上市场需求的增加速率。在供小于求的时辰，市场是盲目标，也是包涵的，但不必定有耐烦。新的产物层见叠出，致使传统景区的人数在降低，在此以前，较场尾另有时候来调解本身。虚心进修，斗胆立异，信赖很快便可以后发先至。

作者简介：肖家亮，八零后新锐游览计划师，亦浏览城乡革新、空间创意、体验设计、游览文学、市场营销范畴，主持或介入的游览及城乡扶植项目近百项。微旌旗灯号：shawaland